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M&A案件情報

事業収益不動産の評価

事業収益不動産の評価

事業収益不動産

収益不動産には、その不動産から得られる賃料収入により収益を獲得するものとその不動産で営まれる事業から収益を獲得するものがあります。

 

前者の賃貸不動産は賃貸借契約に基づいた安定的な収入が継続的に見込めますが、後者の事業収益不動産は営まれる事業の業績により収入額が変動するため評価に当たっては事業収支を分析する必要があります。

 

事業収益不動産の例を挙げれば、ゴルフ場、スキー場、ボーリング場、テーマパーク、ホテル・旅館、パチンコ店、病院、結婚式場、葬祭場等、多種多様な不動産が考えられます。

 

賃料が入居テナントの売上等に連動する賃貸借契約が多い商業施設も事業収益に着目していると言えます。事業収益不動産は特殊な用途に供することを目的とした構造・設備を備えていることが多く、現状の用途を他の用途へ変更することが困難であり、転用可能であっても多額の費用を要すため事業収益による適正な収益価格の査定が重要になります。

事業収益不動産の評価

事業収益不動産の評価に当たっては、過去の収支を分析し、将来の業績予測をすることが欠かせません。私どもは事業収益不動産の評価を依頼されることも多いのですが、評価に当たっては、原則として評価対象不動産で営まれる事業単体の収支状況、本社経費配賦額、収支の詳細内容等をご提供いただき、さらに可能な限り将来の事業計画のご提示及び経営者等への面談の時間をいただくようお願いしています。

 

将来の事業計画がない場合や関係者への直接の面談ができない場合は、将来の収支を想定して評価しますが、基本的には過去の収支の横ばいまたは過去のトレンドを踏襲した想定になります。さらに過去の収支状況に関する資料もご提供いただけないことが稀にあります。この様な場合は、丁寧に市場調査をしたうえで売上を想定客数、想定客単価等から予測し、公表されている財務に関する統計資料等を参考に経費を見積もり評価しますが、想定項目が多くなるため価格の精度は落ちざるを得ません。また不動産鑑定書ではなく、調査報告書やデューディリジェンスレポートとして条件付で発行せざるを得ないことも考えられます。

他の専門家との協働

最近では不動産の鑑定評価に当たって他の専門家の方々と連携して不動産評価をする機会が多くなっています。事業計画を作成する公認会計士、税理士、中小企業診断士の方や、ホテルならホテル専門のコンサルタント、パチンコ店ならパチンコ店専門のコンサルタントといった具合にそれぞれの分野のエキスパートがおり、専門性を発揮したレポートを作成してくれます。

 

そのようなコンサルタントの中には売上予測を得意とするコンサルタントもいるようです。不動産評価依頼の理由や得られる資料の精度の如何によっては、他の専門家によるレポートを併せて取得されることをお勧めします。

記載内容及び正確さに細心の注意を払っておりますが、当情報に基づいて被ったいかなる損害についても一切の責任を負うものではありません。特に法律や会計基準の変更にはご留意ください。

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