tel:03-5577-6606
fax:03-5577-6650
〒101-0047東京都千代田区内神田1丁目18番11号東京ロイヤルプラザ1116
お問合せはこちら

 

 

 

 

 

 

 

 

M&A案件情報

賃料の鑑定評価

賃料の鑑定評価

不動産鑑定により求める賃料

不動産鑑定評価基準では、不動産鑑定評価によって求める賃料は原則として実質賃料であるとし、毎期支払われる支払賃料と区別しています。実質賃料とは支払賃料(=毎期支払われる賃料)と礼金、更新料、敷金、保証金等の運用益及び償却額の合計額となります。

実質賃料

新規賃料と継続賃料

不動産鑑定評価基準は賃料を新規賃料と継続賃料をに区分し、それぞれ評価方法を示しています。 新規賃料とは新たな賃貸借の場合に成立するであろう賃料をいい、継続賃料とは既に成立している賃貸借契約の特定の当事者間において成立するであろう賃料をいいます。

鑑定評価基準の賃料を求める手法と土地残余法に準ずる方法

不動産鑑定評価基準は、新規賃料を求める手法として積算法、賃貸事例比較法、収益分析法があり、継続賃料を求める手法として、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法があるとしています。これらの手法は地代、家賃のいずれを求める場合も適用が可能な手法です。

 

一方、平成13年以降に東京高裁の地代に関する訴訟において、不動産鑑定評価基準にはない新たな手法で地代を求める判決が示されました。その評価手法が不動産鑑定評価基準の土地価格を求める手法である土地残余法に似ていることから、土地残余法に準ずる方法などと呼ばれています。

土地残余法に準ずる方法

土地残余法に準ずる方法では、借地上に建つ建物の賃料収入から費用を控除して得た純収益を求め、さらに建物の所有者、借地人のリスクに見合った取り分を控除し、残った純収益を土地の賃貸人の取り分として認識し、地代とします。
不動産鑑定評価基準にはない方法ですが、私どもはこの考え方を取り入れた地代の評価も行います。

土地残余法に準ずる方法

 

 

→ 賃料改定・賃料交渉については、別サイトにてご用意しておりますので是非ご覧ください。

記載内容及び正確さに細心の注意を払っておりますが、当情報に基づいて被ったいかなる損害についても一切の責任を負うものではありません。特に法律や会計基準の変更にはご留意ください。

戻る