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M&A案件情報

証券化対象不動産の不動産鑑定

証券化対象不動産の不動産鑑定

近年の不動産証券化市場の急激な拡大に伴い、不動産鑑定評価基準に不動産の証券化に関する基準(各論第3章)が追加され、平成19年7月1日より施行されました。証券化対象不動産の鑑定評価を行う際はこの基準を適用し、より明確な説明責任を果たすことが義務付けられました。
各論第3章を適用した不動産鑑定評価書は表紙に「不動産鑑定評価基準各論第3章適用」などと明記することになっています。

証券化に関する法律のサイドからは、資産の流動化に関する法律(法40条1項8号、122条1項18号)及び投資信託及び投資法人に関する法律(法11条、54条、201条)が不動産鑑定による価格開示を義務付けています。また法律による義務はありませんが、決算期末の価格情報開示やその他のスキームについても不動産鑑定評価による情報が開示されることが多いようです。

証券化対象不動産の評価に当たって特に求められること

証券化対象不動産の評価基準では、従来の鑑定評価基準と比較すると以下の内容が特に求められております。

  • ・エンジニアリングレポートの活用
  • ・証券化案件の個別スキームの理解と依頼者のスキーム上の役割の確認
  • ・実地調査による確認の記録
  • ・DCF法の適用と報告形式の標準化
  • ・必要資料の入手(入手時期と評価スケジュールを事前に確認)

証券化対象不動産とは

証券化対象不動産とは以下のいずれかに該当するものを言います。

  • 資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引
  • 不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
  • 金融商品取引法第2条第1項第5号(社債券)、第9号(株券又は新株予約証券)(専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。)に係るものに限る。)、第14号(受益証券発行信託の受益証券)及び第16号(抵当証券)に規定する有価証券並びに同条第2項第1号(信託受益権)、第3号(合名会社若しくは合資会社の社員権又は合同会社の社員権)及び第5号(いわゆる集団投資スキーム持分)の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引

記載内容及び正確さに細心の注意を払っておりますが、当情報に基づいて被ったいかなる損害についても一切の責任を負うものではありません。特に法律や会計基準の変更にはご留意ください。

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