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M&A案件情報

 

不動産鑑定評価用語集

開発法 (かいはつほう)

 更地の価格を求めるデベロッパーの投資採算性に着目した手法。マンション、戸建住宅、戸建用宅地等の分譲を想定し、販売総額から通常の造成費相当額又は建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格を対象地の価格とする。
 

価格形成要因 (かかくけいせいよういん)

 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因。一般的要因、地域要因、個別的要因に分けられる。
 

価格時点 (かかくじてん)

 不動産の価格判定の基準日
 

価格の種類 (かかくのしゅるい)

 鑑定評価によって求める価格をその特性に応じて定義したもの。正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格がある。
 

確認資料 (かくにんしりょう)

 不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料。登記簿謄本、土地又は建物等の図面、写真、不動産の所在地に関する地図等。
 

貸家及びその敷地 (かしやおよびそのしきち)

 建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地。建物及びその敷地の類型の一つ。
 

還元利回り (かんげんりまわり)

 直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むもの。
 

観察減価法 (かんさつげんかほう)

 原価法の減価修正において、対象不動産の設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法。耐用年数に基づく方法と併用される。
 

間接法(再調達原価) (かんせつほう(さいちょうたつげんか))

 近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動産の再調達原価を求める方法。
 

鑑定評価の基本的事項 (かんていひょうかのきほんてきじこう)

(不動産鑑定用語として用いられる場合、)対象不動産、価格時点、価格又は賃料の種類のこと。
 

鑑定評価の方式 (かんていひょうかのほうしき)

 価格又は賃料を求めるための手法
 

行政的要因(一般的要因) (ぎょうせいてきよういん(いっぱんてきよういん)))

 土地利用に関する計画及び規制の状態、土地及び建築物の構造・防災等に関する規制の状態、宅地及び住宅に関する施策の状態、不動産に関する税制の状態、不動産の取引に関する規制の状態等。
 

鑑定評価書 (かんていひょうかしょ)

 不動産鑑定業者が依頼者に対して交付する報告書
 

鑑定評価報告書 (かんていひょうかほうこくしょ)

 不動産の鑑定評価の成果を記載した文書。不動産鑑定業者が依頼者に交付する鑑定評価書の実質的な内容となるもの。
 

基礎価格 (きそかかく)

 積算賃料を求めるための基礎となる価格。原価法及び取引事例比較法により求める。継続賃料の利回り法を適用する際にも用いられる。
 

期待利回り (きたいりまわり)

 賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合
 

機能的要因(減価修正) (きのうてきよういん(げんかしゅうせい)))

 建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等の不動産の機能的陳腐化により不動産に減価を生じさせる要因。
 

競争の原則 (きょうそうのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。
 

寄与の原則 (きよのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。
 

均衡の原則 (きんこうのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。
 

近隣地域 (きんりんちいき)

 用途的地域の一つ。対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
 

区分所有建物及びその敷地 (くぶんしょゆうたてものおよびそのしきち)

 建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分及び同条第6項に規定する敷地利用権をいう。建物は自用の場合と貸家の場合があり、敷地は所有権、借地権等の場合がある。建物及びその敷地の類型の一つ。
 

区分地上権 (くぶんちじょうけん)

 工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権。
 

経済的要因(一般的要因) (けいざいてきよういん(いっぱんてきよういん)))

 貯蓄・消費・投資及び国際収支の状態、財政及び金融の状態、物価・賃金・雇用及び企業活動の状態、税負担の状態、企業会計制度の状態、技術革新及び産業構造の状態、交通体系の状態、国際化の状態等。
 

経済的要因(減価修正) (けいざいてきよういん(げんかしゅうせい))

 近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等の不動産の経済的不適応により不動産に減価を生じさせる要因。
 

継続賃料 (けいぞくちんりょう)

 不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料。
 

継続賃料利回り (けいぞくちんりょうりまわり)

 価格時点において現在の賃貸借契約における特定の当事者間で期待される期待利回り。継続賃料の評価手法である利回り法を適用する場合に使用する。
 

減価修正 (げんかしゅうせい)

 対象不動産の再調達原価から減価の要因(物理的要因、機能的要因、経済的要因)に基づき発生した減価額を控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めること。
 

原価法 (げんかほう)

 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格(積算価格)を求める手法。
 

原価方式 (げんかほうしき)

 鑑定評価の方式の一つ。不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をいう。)に要する原価に着目して不動産の価格又は賃料を求める方式。
 

限定価格 (げんていけかかく)

 鑑定評価によって求めるべき価格の種類の一つ。市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格
 

限定賃料 (げんていちんりょう)

 鑑定評価によって求めるべき賃料の種類の一つ。限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料。
 

権利の態様の確認 (けんりのたいようのかくにん)

 対象不動産の確認の一つ。対象不動産に係るすべての権利関係を明瞭に確認することにより、鑑定評価の対象となる権利の存否及びその内容を確認資料を用いて照合すること。
 

工業地 (こうぎょうち)

 (鑑定評価上の地域の種別である)工業地域のうちにある土地
 

個別的要因 (こべつてきよういん)

 不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因。土地に関する個別的要因、建物に関する個別的要因、建物及びその敷地に関する個別的要因、賃貸用不動産に関する個別的要因がある。
 

個別的要因の比較 (こべつてきよういんのひかく)

 対象不動産と採用する取引事例に係る不動産との個別的要因を比較し格差を修正すること。
 

個別分析 (こべつぶんせき)

 対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定すること。