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M&A案件情報

 

不動産鑑定評価用語集

再調達原価 (さいちょうたつげんか)

 対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額。
 

最有効使用 (さいゆうこうしよう)

 その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用。現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
 

最有効使用の原則 (さいゆうこうしようのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用)を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
 

差額配分法 (さがくはいぶんほう)

 継続賃料評価の一手法。対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法。
 

更地 (さらち)

 建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地。宅地の類型の一つ。
 

参考資料 (さんこうしりょう)

 鑑定評価先例価格、売買希望価格等。
 

試算価格 (しさんかかく)

 鑑定評価の手法の適用により求められた価格
 

試算価格又は試算賃料の調整 (しさんかかくまたはしさんちんりょうのちょうせい)

 鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価 格又は試算賃料の再吟味及び各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業。
 

試算賃料 (しさんちんりょう)

 鑑定評価の手法の適用により求められた賃料
 

事情補正 (じじょうほせい)

 取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときに行われる補正。
 

自然的要因(一般的要因) (しぜんてきよういん(いっぱんてきよういん))

 地質・地盤等の状態、土壌及び土層の状態、地勢の状態、地理的位置関係、気象の状態等。
 

実査日 (じっさび)

 実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した年月日。
 

実質賃料 (じっしつちんりょう)

 賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つもの。
  支払賃料 + 一時金の運用益及び償却額 = 実質賃料
 

時点修正 (じてんしゅうせい)

 取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合に、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正すること。
 

支払賃料 (しはらいちんりょう)

 各支払時期に支払われる賃料。
  支払賃料 = 実質賃料 − 一時金の運用益及び償却額
 

実際実質賃料 (じっさいじっしつちんりょう)

 実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価。
 

実際支払賃料 (じっさいしはらいちんりょう)

 実際に各支払時期に支払われる賃料
 

社会的要因(一般的要因) (しゃかいてきよういん(いっぱてきよういん))

 人口の状態、家族構成及び世帯分離の状態、都市形成及び公共施設の整備の状態、教育及び社会福祉の状態、不動産の取引及び使用収益の慣行、建築様式等の状態、情報化の進展の状態、生活様式等の状態等。
 

借地権 (しゃくちけん)

 借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)。宅地の類型の一つ。
 

借地権残余法 (しゃくちけんざんよほう)

 借地権の収益価格を求める手法。土地残余法同様、建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、借地権と建物等からなる不動産について借地権に帰属する純収益から借地権の収益価格を求める方法。
 

借地権付建物 (しゃくちけんつきたてもの)

 借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。建物は自用の場合と貸家の場合がある。建物及びその敷地の類型の一つ。
 

借地権割合 (しゃくちけんわりあい)

 借地権の更地価格に対する割合。財産評価基準書の路線価図に記載されている割合を意味ことが多いが、鑑定評価で査定される借地権割合と路線価図の借地権割合は必ずしも一致しない。
 

借家権 (しゃっかけん)

 借地借家法又は廃止前の借家法が適用される建物の賃借権。
 

収益価格(しゅうえきかかく)

 収益還元法により求められた対象不動産の試算価格
 

収益還元法 (しゅうえきかんげんほう)

 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法。直接還元法及びDCF法がある。
 

収益純賃料 (しゅうえきじゅんちんりょう)

 収益分析法の適用により求められた純収益で、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待されるもの。原則として減価償却後の純収益。
 

収益賃料 (しゅうえきちんりょう)

 収益分析法により求められた対象不動産の試算賃料(新規賃料)
 

収益逓増及び逓減の原則 (しゅうえきていぞうおよびていげんのほうそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。
 

収益配分の原則 (しゅうえきはいぶんのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。土地、資本、労働及び経営(組織)の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営(組織)に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。
 

収益分析法 (しゅうえきぶんせきほう)

 一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料(収益賃料)を求める手法。
 

収益方式 (しゅうえきほうしき)

 鑑定評価の方式の一つ。不動産から生み出される収益に着目して不動産の価格又は賃料を求める方式。
 

需要と供給の原則 (じゅようときょうきゅうのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。
 

住宅地 (じゅうたくち)

 (不動産鑑定上の地域の種別である)住宅地域のうちにある土地
 

純収益 (じゅんしゅうえき)

 不動産に帰属する適正な収益。収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体されているもの「≒建物」を除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分。一般に1年を単位として総収益から総費用を控除して求める。
 

純賃料 (じゅんちんりょう)

 実質賃料から不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費を控除したもの。
 

商業地 (しょうぎょうち)

 (不動産鑑定上の地域の種別である)商業地域のうちにある土地
 

条件変更承諾料 (じょうけんへんこうしょうだくりょう)

 借地権において借地権者が借地契約の内容を変更する際に借地権設定者に対して支払われる一時金。
 

自用の建物及びその敷地 (じようのたてものおよびそのしきち)

 建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地。建物及びその敷地の類型の一つ。
 

事例資料 (じれいしりょう)

 鑑定評価の手法の適用に必要とされる現実の取引価格、賃料等に関する資料等。その他、建設事例、収益事例等がある。
 

スライド法 (すらいどほう)

 継続賃料評価の一手法。現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法。
 

正常価格 (せいじょうかかく)

 鑑定評価によって求めるべき価格の種類の一つ。市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
(1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
  売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
  対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
  取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
  対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
  買主が通常の資金調達能力を有していること。
(2)取引形態が、市場参加制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したり するような特別なものではないこと。
(3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
 

正常賃料 (せいじょうちんりょう)

 鑑定評価によって求めるべき賃料の種類の一つ。正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料。
 

積算価格 (せきさんかかく)

 原価法により求められた対象不動産の試算価格
 

積算賃料 (せきさんちんりょう)

 積算法により求められた試算賃料(新規賃料)
 

積算法 (せきさんほう)

 対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料(積算賃料)を求める手法。
 

増改築承諾料 (ぞうかいちくしょうだくりょう)

 借地権において借地権者が借地上の建物を増改築する際に借地権設定者に対して支払われる一時金
 

底地 (そこち)

 宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権。宅地の類型の一つ。