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不動産鑑定評価用語集

対象確定条件 (たいしょうかくていじょうけん)

 対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件。対象不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件。現状を所与としての鑑定評価、独立鑑定評価、部分鑑定評価、併合鑑定評価、分割鑑定評価等がある。
 

対象不動産の確定 (たいしょうふどうさんのかくてい)

 鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定すること。不動産鑑定士等が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきもの。
 

対象不動産の確認 (たいしょうふどうさんのかくにん)

 「対象不動産の確定」により確定された対象不動産について、実地調査、聴聞、公的資料の確認等によりその内容を明瞭にすること。対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に大別される。
 

対象不動産の物的確認 (たいしょうふどうさんのぶってきかくにん)

 土地についてはその所在、地番、数量等を、建物についてはこれらのほか家屋番号、建物の構造、用途等を、それぞれ実地に確認することを通じて、対象不動産の存否及びその内容を、確認資料を用いて照合すること。
 

代替の原則 (だいたいのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。
 

耐用年数に基づく方法(減価修正) (たいようねんすうにもとづくほうほう(げんかしゅうせい))

 原価法において減価修正をする際に対象不動産の経済的残存耐用年数に着目し、減価修正を行う方法。定額法、定率法がある。観察減価法と併用される。
  減価率(定額法)=経過年数÷(経過年数+経済的残存耐用年数)
 

宅地 (たくち)

 宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。
 

宅地地域 (たくちちいき)

 居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。
 

宅地見込地 (たくちみこみち)

 宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、農地地域、林地地域から宅地地域へと転換しつつある地域のうちにある土地。
 

建付地 (たてつけち)

 建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地。宅地の類型の一つ。
 

地域の種別 (ちいきのしゅべつ)

 地域的な用途に関して区分される地域の分類。、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。
 

地域分析 (ちいきぶんせき)

 対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定すること。
 

地域要因 (ちいきよういん)

 一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因。
 

地域要因の比較 (ちいきよういんのひかく)

 取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合に、近隣地域(対象不動産の存する用途的地域)と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因を比較し格差の修正をすること。
 

直接還元法 (ちょくせつかんげんほう)

 収益還元法の一つ。一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法。
 

直接法(再調達原価) (ちょくせつほう(さいちょうたつげんか))

 使用資材の種別、品等及び数量並びに所要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求める方法。
 

賃貸事例比較法(新規賃料) (ちんたいじれいひかくほう(しんきちんりょう))

 多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料(比準賃料)を求める手法。
 

賃貸事例比較法(継続賃料) (ちんたいじれいひかくほう(けいぞくちんりょう))

 多数の継続の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法。
 

賃料差額還元法 (ちんりょうさがくかんげんほう)

 借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して試算価格を求める方法。
 

賃料の種類 (ちんりょうのしゅるい)

 鑑定評価によって求める賃料の特性。正常賃料、限定賃料、継続賃料がある。
 

適合の原則 (てきごうのげんそく)

 不動産の価格に関する諸原則の一つ。不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。
 

DCF法 (でぃーしーえふほう)

 Discounted Cash Flow法の略。収益還元法の一つ。連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。
 

同一需給圏 (どういつじゅきゅうけん)

 不動産鑑定上の用途的地域の一つ。一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域。近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定する。一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼす。
 

特殊価格 (とくしゅかかく)

 鑑定評価によって求めるべき価格の一つ。文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格。
 

特定価格 (とくていかかく)

 鑑定評価によって求めるべき価格の種類の一つ。市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格。
 

独立鑑定評価 (どくりつかんていひょうか)

 対象確定条件の種類の一つ。不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの(更地)として鑑定評価の対象とすること。
 

土地残余法 (とちざんよほう)

 更地の収益価格を求める手法。建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法。
 

土地の種別 (とちのしゅべつ)

 地域の種別に応じて分類される土地の区分。宅地、農地、林地、見込地、移行地等。
 

取引事例等 (とりひきじれいとう)

 鑑定評価の適用に当たって必要となる事例。原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例等がある。
 

取引事例比較法 (とりひきじれいひかくほう)

 多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格(比準価格)を求める手法。
 

取引利回り (とりひきりまわり)

 実際に取引された収益物件の純収益の取引価格に対する割合